贾康:房产税与房地产未来

 炮姐   2018-08-03 14:02   24 人阅读  0 条评论
来源:观点地产网 编辑:东方财富网

贾康(华夏新供给经济学研究院首席经济学家):大家好,我演讲的主题是会议主办方的命题作文,我来做一个这方面的基本观点交流。


所谓房产税在上海两地已经有试点,在住房保有环节从无到有建立税收财政机制,房产税和未来格局我首先要讲中央指导精神的背景,最近的政治局会议上又再次强调,要坚决遏制房价上涨,形成房地产健康发展长效机制。其实这个要求已经说了多年,关于这样的要求,我觉得至少可以做两点评论。


第一,中央最高决策层是高度重视并且积极回应社会诉求,社会方方面面始终对房价上涨高度敏感,在最近一段时间看到,在对一线和很多二线城市采取严厉的控制措施之后,三四线城市的房价却又明显上涨之后,决策层显然在回应社会诉求,表明态度。


第二,一定要领会中央精神强调的长效机制的打造,这个问题就是要改变过去调控多年治标不治本累计的不良状态,这个问题的解决是有非常明显的难度的,我们要深入讨论怎么样打造出长效机制,改变现在大家都感受到的不良状态。


关键是要充分重视,深刻认识和把握前两年中央经济工作会议就强调相关的基础建设,我认为长效机制来自于一种基础性制度建设的攻坚克难。什么是基础性制度建设?至少包括四个方面:第一,土地制度,房地产首先是土地开发形成的不动产,土地制度在未来中国20年还会有城镇化高速发展的阶段相当长的时期之内,怎么样解决合理的供地,在基本农田保障情况下迅速扩大我们的城区,接纳未来还有几亿人转到城镇定居这个历史发展过程,只有几亿人到了城市成为市民的过程中,首先他们有地皮,跟着解决住有所居问题。


土地制度还要说到地皮之上的住房,这个住房制度作为基础性制度建设,在未来一段时间一定清楚认识到不能光讲商品房,一定要合理的做保障轨和市场轨的双重统筹,多少年前总理就说保障房的事情总理管,商品房的事情总经理管。


当然这是非常简明的说法,这里有一个更多的统筹机制,商品房来定义市场机制达到房住不炒,保障房根本就不允许炒,它有特殊管理。商品房总体来说也要非常有效的抑制炒作,形成结构合理,满足美好人民生活需要,这是分层次的,一个都不能少,对应需求方全套的各种类型的住房供给的系统工程。


第三个制度就是投融资制度,这个制度要体现在土地开发和不动产形成住房条件的提供方面,它的投资成规模往往有较长周期,从土地开发到不动产项目建成交付使用还要配上住有所居的全套升级配备,有投融资才能跟上社会需要。我们这方面的金融形态里面的概念既包括商业金融也必须包括政策金融,也必须包括政府和社会资本合作PPP机制。


第四项就是在座朋友都高度关注的就是房产税,房产税60条里强调,原来已经有试点的基础上要有进一步的加快立法并瞬时推进改革。正面效应简单地说可以通过持有环节成本来引导预期,可以提高土地的集约利用程度,优化了需求规模和结构,以后的购买者大多数预见到这样的条件机制的情况下,会在自己的方案选择方面更能适应我们所说的可持续发展中里的多种要求,比如说更多考虑中小户型,更多的抑制自己原来想通过住房变成投资品的趋向。


特别是这样的一个税种会遏制肆无忌惮的炒作带来的房地产泡沫,我们可以认定那种带有极端特征的快进快出,所谓炒就是主要泡沫的来源,房地产税恰恰就可以遏制这种肆无忌惮的炒作。它还会匹配直接税制的改革和地方税的体制建设,使地方政府的职能得到优化的转变,使税收痛苦总体得到降低,在社区和地方辖区,从地方开始推进公共制度,民主化、法制化的建设,这种制度会有内生机制,使它按照民主化、法制化的轨道发展。


中央要求已经很明确,势在必行但是困难重重,两会之后又好像做了一个更有弹性的处理,人大说的是在年内或后续年度启动立法。原来的风声是年内要启动,这回政治局会议之后再看看有关部门的口风怎么样,有什么样的具体表述。


年内也就是剩下几个月了,这个事情做起来困难重重可以理解,我们觉得关键是怎么样大家能走向共和的精神,通过立法来凝聚基本共识,形成最大的公约束。税收法定轨道上形成社会可接受的制度框架就要体现在通过房地产税法,当然它还必须把房地产其他相关的税务做相应改革,在这个税法通过以后,对地方充分授权,了解不同情况,不要一刀切,如果真的能执行,首先要在北上广深,让经济手段减少副作用的发生调控。


这里很关键的是免税部分怎么处理,不能简单照搬美国的模式,现在最宽松的设计可以考虑在立法过程里想一想,能不能不再按照人均多少平米,而是按照单亲家庭第一套房免税,双亲家庭前两套房免税,可以避开很多的纠结,相对宽松的使框架建立起来以后,怎么动态优化。


我们要建立的直接税里面的制度,关键是建设全套的现代税制,我们要做相关的系统工程是中国人面对走向现代化愿景的攻坚克难的历史性考验。


接着我谈谈未来格局。中国房地产市场在前几年已有的分化基础上,分化的特征时不时呈现出来,但是在某些情况之下,一二三四线的趋向变化又是一致的,现在是高度一致,有行政死压的地方,看着房价上涨,稍微放松一点,一定会上去,跟三四线一模一样的曲线。


在这些综合作用之下,还是要怎么寻求走向健康状态,原理上讲,政府这方面主要的职责首先要管好整个的规划,国土开发和辖区内的功能区,各种类型的房地产开发和住房怎么统筹协调配套。


跟着应该是管规则,这个规则既覆盖保障轨也要保障市场轨,在保障轨这方面主要是管托底,要把托底的事情尽可能的合理化、可操作化,在市场轨上主要是管公平竞争,而且跟着市场轨上做好管收税这样一个政府应该起到的作用。


我们把政府应该发挥的作用放在那,也意味着把前面的管规划、管规则、管托底、管收税的事情一起考虑好怎么样发挥作用,剩下的现在管压价只是权宜之计,前面的这几个职责真正履行好,政府真正应该做的事情其实并不包括行政手段一味打压房价,逐步转为经济手段为主遏制房价这是必须肯定的大方向,以经济手段来取代限购限贷限价。


做个展望,非常有可能实现的前景是:


第一,城镇化高速发展期间,托底的保障轨要占有更大的供给比重,深圳说要保障房占供给的60%,是不是高了点?可以讨论,至少可以借鉴重庆占30-40%,别的有压力的地方,是不是先做到重庆的三分之一。


再有,特别的一线城市是不是可以借鉴深圳的目标,完全可以考虑。这样的主打的租房供给不要设置一些五花八门寻租的名堂了,监管政府必须付出必要的成本,把监管做到位。


第二,商品房的价位还会分化,所谓均价对表现景气水平有一定意义,但是意义不是特别大。未来长期上扬曲线不会改变,哪怕是房产税推出,等消化掉以后,如果没有别的什么特别大的变故,基础性建设得很好,也是使上扬曲线斜率得到控制,不那么陡峭了,特别是避免以后大起大落的振荡,减少对于社会的副作用,降低房价敏感性和对社会造成的心理压力。


但是总体来说,必须有这样一个基本判断,我们的城镇化高速发展相当大的纵深,在这个过程中合理的中心区域不动产,包括住房形成的均价就是一个上扬曲线,这个基本没有任何可以改变。


第三,开发商会更多的坚决介入棚改,他们的模式照样是在商言商,但是生存和发展空间会得到明显扩展。


第四,如果能够把上述问题解决好,公众的刚需改善性需求能得到更好的满足,这是我们所追求的所有调控的最后归属之所在,这也是满足人民美好生活的需要,我们必须克服的不平衡、不充分的矛盾在房地产里具体体现。


前面的展望要能够如愿表现成实际的演变过程,我要再强调大前提,就是在已经有的内外压力下,做好中国自己的事情,在供给侧结构性改革要形成房地产有效供给高水平的解决方案,不要光看需求,一定要考虑满足人民需要,怎么样优化供给侧结构改革,满足老百姓对美好生活的现实需要。不对的地方请各位批评指正,谢谢。

(来源:观点地产网 2018-08-02 16:03) [点击查看原文]
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贾康(华夏新供给经济学研究院首席经济学家):大家好,我演讲的主题是会议主办方的命题作文,我来做一个这方面的基本观点交流。

所谓房产税在上海两地已经有试点,在住房保有环节从无到有建立税收财政机制,房产税和未来格局我首先要讲中央指导精神的背景,最近的政治局会议上又再次强调,要坚决遏制房价上涨,形成房地产健康发展长效机制。其实这个要求已经说了多年,关于这样的要求,我觉得至少可以做两点评论。

第一,中央最高决策层是高度重视并且积极回应社会诉求,社会方方面面始终对房价上涨高度敏感,在最近一段时间看到,在对一线和很多二线城市采取严厉的控制措施之后,三四线城市的房价却又明显上涨之后,决策层显然在回应社会诉求,表明态度。

第二,一定要领会中央精神强调的长效机制的打造,这个问题就是要改变过去调控多年治标不治本累计的不良状态,这个问题的解决是有非常明显的难度的,我们要深入讨论怎么样打造出长效机制,改变现在大家都感受到的不良状态。

关键是要充分重视,深刻认识和把握前两年中央经济工作会议就强调相关的基础建设,我认为长效机制来自于一种基础性制度建设的攻坚克难。什么是基础性制度建设?至少包括四个方面:第一,土地制度,房地产首先是土地开发形成的不动产,土地制度在未来中国20年还会有城镇化高速发展的阶段相当长的时期之内,怎么样解决合理的供地,在基本农田保障情况下迅速扩大我们的城区,接纳未来还有几亿人转到城镇定居这个历史发展过程,只有几亿人到了城市成为市民的过程中,首先他们有地皮,跟着解决住有所居问题。

土地制度还要说到地皮之上的住房,这个住房制度作为基础性制度建设,在未来一段时间一定清楚认识到不能光讲商品房,一定要合理的做保障轨和市场轨的双重统筹,多少年前总理就说保障房的事情总理管,商品房的事情总经理管。

当然这是非常简明的说法,这里有一个更多的统筹机制,商品房来定义市场机制达到房住不炒,保障房根本就不允许炒,它有特殊管理。商品房总体来说也要非常有效的抑制炒作,形成结构合理,满足美好人民生活需要,这是分层次的,一个都不能少,对应需求方全套的各种类型的住房供给的系统工程。

第三个制度就是投融资制度,这个制度要体现在土地开发和不动产形成住房条件的提供方面,它的投资成规模往往有较长周期,从土地开发到不动产项目建成交付使用还要配上住有所居的全套升级配备,有投融资才能跟上社会需要。我们这方面的金融形态里面的概念既包括商业金融也必须包括政策金融,也必须包括政府和社会资本合作PPP机制。

第四项就是在座朋友都高度关注的就是房产税,房产税60条里强调,原来已经有试点的基础上要有进一步的加快立法并瞬时推进改革。正面效应简单地说可以通过持有环节成本来引导预期,可以提高土地的集约利用程度,优化了需求规模和结构,以后的购买者大多数预见到这样的条件机制的情况下,会在自己的方案选择方面更能适应我们所说的可持续发展中里的多种要求,比如说更多考虑中小户型,更多的抑制自己原来想通过住房变成投资品的趋向。

特别是这样的一个税种会遏制肆无忌惮的炒作带来的房地产泡沫,我们可以认定那种带有极端特征的快进快出,所谓炒就是主要泡沫的来源,房地产税恰恰就可以遏制这种肆无忌惮的炒作。它还会匹配直接税制的改革和地方税的体制建设,使地方政府的职能得到优化的转变,使税收痛苦总体得到降低,在社区和地方辖区,从地方开始推进公共制度,民主化、法制化的建设,这种制度会有内生机制,使它按照民主化、法制化的轨道发展。

中央要求已经很明确,势在必行但是困难重重,两会之后又好像做了一个更有弹性的处理,人大说的是在年内或后续年度启动立法。原来的风声是年内要启动,这回政治局会议之后再看看有关部门的口风怎么样,有什么样的具体表述。

年内也就是剩下几个月了,这个事情做起来困难重重可以理解,我们觉得关键是怎么样大家能走向共和的精神,通过立法来凝聚基本共识,形成最大的公约束。税收法定轨道上形成社会可接受的制度框架就要体现在通过房地产税法,当然它还必须把房地产其他相关的税务做相应改革,在这个税法通过以后,对地方充分授权,了解不同情况,不要一刀切,如果真的能执行,首先要在北上广深,让经济手段减少副作用的发生调控。

这里很关键的是免税部分怎么处理,不能简单照搬美国的模式,现在最宽松的设计可以考虑在立法过程里想一想,能不能不再按照人均多少平米,而是按照单亲家庭第一套房免税,双亲家庭前两套房免税,可以避开很多的纠结,相对宽松的使框架建立起来以后,怎么动态优化。

我们要建立的直接税里面的制度,关键是建设全套的现代税制,我们要做相关的系统工程是中国人面对走向现代化愿景的攻坚克难的历史性考验。

接着我谈谈未来格局。中国房地产市场在前几年已有的分化基础上,分化的特征时不时呈现出来,但是在某些情况之下,一二三四线的趋向变化又是一致的,现在是高度一致,有行政死压的地方,看着房价上涨,稍微放松一点,一定会上去,跟三四线一模一样的曲线。

在这些综合作用之下,还是要怎么寻求走向健康状态,原理上讲,政府这方面主要的职责首先要管好整个的规划,国土开发和辖区内的功能区,各种类型的房地产开发和住房怎么统筹协调配套。

跟着应该是管规则,这个规则既覆盖保障轨也要保障市场轨,在保障轨这方面主要是管托底,要把托底的事情尽可能的合理化、可操作化,在市场轨上主要是管公平竞争,而且跟着市场轨上做好管收税这样一个政府应该起到的作用。

我们把政府应该发挥的作用放在那,也意味着把前面的管规划、管规则、管托底、管收税的事情一起考虑好怎么样发挥作用,剩下的现在管压价只是权宜之计,前面的这几个职责真正履行好,政府真正应该做的事情其实并不包括行政手段一味打压房价,逐步转为经济手段为主遏制房价这是必须肯定的大方向,以经济手段来取代限购限贷限价。

做个展望,非常有可能实现的前景是:

第一,城镇化高速发展期间,托底的保障轨要占有更大的供给比重,深圳说要保障房占供给的60%,是不是高了点?可以讨论,至少可以借鉴重庆占30-40%,别的有压力的地方,是不是先做到重庆的三分之一。

再有,特别的一线城市是不是可以借鉴深圳的目标,完全可以考虑。这样的主打的租房供给不要设置一些五花八门寻租的名堂了,监管政府必须付出必要的成本,把监管做到位。

第二,商品房的价位还会分化,所谓均价对表现景气水平有一定意义,但是意义不是特别大。未来长期上扬曲线不会改变,哪怕是房产税推出,等消化掉以后,如果没有别的什么特别大的变故,基础性建设得很好,也是使上扬曲线斜率得到控制,不那么陡峭了,特别是避免以后大起大落的振荡,减少对于社会的副作用,降低房价敏感性和对社会造成的心理压力。

但是总体来说,必须有这样一个基本判断,我们的城镇化高速发展相当大的纵深,在这个过程中合理的中心区域不动产,包括住房形成的均价就是一个上扬曲线,这个基本没有任何可以改变。

第三,开发商会更多的坚决介入棚改,他们的模式照样是在商言商,但是生存和发展空间会得到明显扩展。

第四,如果能够把上述问题解决好,公众的刚需改善性需求能得到更好的满足,这是我们所追求的所有调控的最后归属之所在,这也是满足人民美好生活的需要,我们必须克服的不平衡、不充分的矛盾在房地产里具体体现。

前面的展望要能够如愿表现成实际的演变过程,我要再强调大前提,就是在已经有的内外压力下,做好中国自己的事情,在供给侧结构性改革要形成房地产有效供给高水平的解决方案,不要光看需求,一定要考虑满足人民需要,怎么样优化供给侧结构改革,满足老百姓对美好生活的现实需要。不对的地方请各位批评指正,谢谢。

(来源:观点地产网 2018-08-02 16:03) [点击查看原文] sougou7搜狗王中王
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